Довольно часто споры между арендаторами и арендодателями возникают именно на стадии открытия торгового центра (далее - ТЦ). Связано это с ситуацией, когда арендатор вложил деньги в подготовку магазина к открытию ТЦ, рассчитывая получать соизмеримую с расходами на аренду прибыль от магазина. При этом арендодатель не смог обеспечить достаточный приток посетителей в ТЦ (например, в связи с высокой вакантностью объекта), создает невыгодную ситуацию для арендатора.

В описанной ситуации иногда единственным приемлемым вариантом для арендатора является прекращение аренды помещения в ТЦ.

При этом несколько «безболезненным» будет эта процедура, зависит от условий ранее заключенного договора аренды. Рассмотрим, какие условия договора аренды могут обезопасить арендатора от описанной выше ситуации. Условие о возможности одностороннего прекращения договора аренды по инициативе арендатора и порядок его прекращения.

Обычно именно отсутствие такой возможности приводит к наиболее невыгодной для арендатора ситуации, поскольку к договору аренды применяются общие нормы законодательства, согласно которым одностороннее прекращение договора аренды недопустимо.

Как показывает практика, арендодатели достаточно критически относятся к предоставлению возможности одностороннего отказа от договора. Чтобы прийти к консенсусу, в договоре необходимо подробно прописать условия, при которых арендатор будет уполномочен отказаться от договора. Так, чтобы обезопасить арендатора от аренды помещения на невыгодных условиях (в этой ситуации - это аренда магазина в незаполненном ТЦ), можно предусмотреть в договоре, что на момент открытия ТЦ или до наступления определенной даты арендодатель обязуется обеспечить сдачу в аренду определенного процента торговых площадей (например - 80%).

За невыполнение этого обязательства, арендатор будет иметь возможность отказаться от договора аренды в одностороннем порядке без применения к нему каких-либо штрафных санкций.

При этом весьма важным моментом для арендатора является возможность возврата средств, потраченных на открытие магазина в ТЦ. В связи с этим, рекомендуем предусматривать в договорах обязательства арендодателя компенсировать арендатору все расходы на ремонт помещения или так называемую «продажу» всех улучшений, произведенных арендатором в магазине.

Еще один принципиальный вопрос, который нужно урегулировать в условиях договора: возвращение арендатору гарантийных или обеспечительных платежей.

Если стороны достигли согласия об условиях, при которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора, также необходимо урегулировать порядок досрочного расторжения. Наиболее выгодным для арендатора будет прекращение договора путем письменного уведомления арендодателя об этом ценным письмом с описью вложения.

При этом необходимо четко установить: начиная с какого момента договор будет считаться прекращенным. Например, на десятый день с момента отправки сообщения арендодателю.

Если арендодатель наотрез отказывается предусмотреть возможность одностороннего отказа арендатора от договора, другим вариантом минимизации рисков наступления убытков последнего станет, например, закрепление за арендатором права уплаты пониженной арендной ставки.

Таким образом, в случае нарушения арендодателем условий по наполненности центра, арендатор сможет платить меньшую арендную плату до достижения оговоренного в договоре уровня наполненности ТЦ работающими магазинами.

Учитывая вышеизложенное, перед тем как заключить договор аренды помещения в еще не открытом ТЦ, арендаторы должны оценить все риски, связанные с возможной «непопулярностью» такого ТЦ и предупредить их путем установления определенных условий договора.

Кристина КОЛЬЧИНСКАЯ, юрист GOLAW

Владислав ДУБРОВСКИЙ, младший юрист GOLAW